Con la Risposta a interpello n. 183 dell’8 luglio 2025, l’Agenzia delle Entrate ha fornito importanti chiarimenti sull’applicazione del credito d’imposta per gli investimenti nelle Zone Economiche Speciali (ZES), oggi confluite nella ZES Unica, con particolare riferimento alla quota immobiliare dell’investimento agevolabile.

Il quadro normativo

Il beneficio è previsto dall’articolo 16 del decreto-legge 19 settembre 2023, n. 124, convertito dalla legge 13 novembre 2023, n. 162, e successivamente modificato dalla legge di bilancio 2025 (legge 30 dicembre 2024, n. 207, art. 1, comma 485).
Il relativo decreto attuativo è stato emanato il 17 maggio 2024 dal Ministro per gli affari europei, il Sud, le politiche di coesione e il PNRR, di concerto con il MEF.

La misura agevola gli investimenti realizzati tra il 1° gennaio e il 15 novembre 2024, nonché quelli effettuati tra il 1° gennaio e il 15 novembre 2025, finalizzati all’acquisto — anche tramite leasing — di nuovi macchinari, impianti, attrezzature, terreni e immobili strumentali.

Il caso oggetto dell’interpello

La società istante, operante in un’area ZES e attualmente in locazione, intende ampliare la propria capacità produttiva mediante:

• l’acquisto dell’immobile aziendale (parte già locata e nuova porzione con piazzale) per circa 600.000 euro;
• l’acquisto di macchinari e attrezzature per circa 270.000 euro.

L’impresa ha chiesto all’Agenzia se l’intero valore dell’immobile potesse rientrare nel calcolo del credito d’imposta.

Il limite del 50% per la componente immobiliare

L’articolo 16, comma 2, del D.L. n. 124/2023 e l’articolo 3, comma 5, del decreto attuativo stabiliscono che:

“Il valore dei terreni e dei fabbricati ammessi all’agevolazione non può superare il 50% del valore complessivo dell’investimento agevolato.”

In sostanza, la componente immobiliare (terreni e fabbricati) non può superare la metà del valore totale del progetto di investimento.
Ciò significa che l’investimento in immobili deve essere bilanciato da una componente “non immobiliare” (macchinari, impianti, attrezzature) di pari importo almeno.

La risposta dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia ha confermato che le spese per immobili e terreni possono essere considerate ai fini del credito ZES Unica solo entro il limite del 50% dell’investimento complessivo.

Nel caso in esame, a fronte di un investimento di:

• 600.000 euro per immobili,
• 270.000 euro per macchinari e attrezzature,

il valore complessivo agevolabile sarà pari a 540.000 euro, calcolato come:

• 270.000 euro (componente non immobiliare)
• 270.000 euro (componente immobiliare, pari al 50% del totale agevolabile).

La parte eccedente della spesa immobiliare (330.000 euro) non potrà quindi beneficiare dell’incentivo.

Chiarimento di principio

La ratio della norma è quella di evitare che il beneficio si concentri sugli immobili, incentivando invece gli investimenti produttivi in beni strumentali mobili.
Di conseguenza:

• l’investimento immobiliare non può superare quello in macchinari e attrezzature;
• il solo acquisto di immobili o terreni non è agevolabile, in assenza di altri investimenti produttivi.

Il chiarimento dell’Agenzia delle Entrate fornisce un importante orientamento operativo per le imprese che intendono usufruire del credito d’imposta ZES Unica: la componente immobiliare può essere inclusa nel calcolo del beneficio, ma entro il limite del 50% del valore complessivo del progetto.
Un principio che rafforza la finalità della misura: stimolare gli investimenti produttivi e la crescita reale nelle aree del Mezzogiorno.